[심층분석] 유동성 공급 VS 규제 및 공급확대, 결과는?

우선 상승론자 아닙니다. 하락론자에 가깝습니다. 최근 이재명 정부의 대출 규제와 그 외 추가될 예정인 여러 집값 안정화 대책과 함께, 그 반면으로는 민생지원금과 같은 정부지출 시대에 거시적인 부동산 가격을 예측해 보았습니다.

 

I. 유동성 확대vs규제 정책 배경

A. 검토 배경 및 목적: 한국 주택시장의 복합적 환경 이해

한국의 주택시장은 통화량 증가, 기준금리 변동, 정부의 주택대출 및 세금 규제, 대규모 주택 공급 계획, 그리고 인구구조 변화 등 다양한 거시경제 및 정책적 요인들이 복합적으로 상호작용하는 환경에 놓여 있다. 이러한 복합성은 주택가격의 장기적 방향성을 예측하기 어렵게 만드는 주요 요인이다.

 

특히 '돈풀기 정책'으로 대표되는 유동성 확대 기조가 지속되는 상황에서, 주택대출 규제 및 공급 확대 정책 등 집값 안정화를 위한 정부의 다각적인 노력이 수반될 경우에도 장기적으로 주택가격이 상승할 것인지에 대한 심층적인 분석이 요구된다. 본 보고서는 이러한 복합적인 요인들을 종합적으로 검토하여 한국 주택시장의 장기적 전망을 제시하는 것을 목적으로 한다.

B. 핵심 질문: 유동성 확대와 규제 정책의 상호작용 속 장기적 집값 전망

본 글의 핵심 질문은 유동성 공급이라는 근본적인 상승 압력과 규제 및 공급 확대라는 하향 안정화 압력 간의 장기적 균형점을 탐색하고, 궁극적으로 어느 요인이 더 지배적인 영향을 미칠 것인지를 분석하는 데 있다. 이는 단순히 개별 정책의 효과를 평가하는 것을 넘어, 다양한 정책과 거시경제 변수들이 상호작용하며 주택시장에 미치는 총체적인 영향을 파악하고자 한다.

II. 한국의 거시경제 환경 및 유동성 동향

A. 통화량(M2) 증가 및 유동성 확대 현황 분석

2023년 한국의 광의 통화량(M2)은 107조 8천억 원 증가하여 총 3,830조 6천억 원을 기록했다. 이는 2013년 이후 가장 적은 증가 폭으로, 2021년 역대 최대 증가 폭(359조 6천억 원)을 기록한 이후 지속된 한국은행의 기준금리 인상 기조(2021년 8월 0.50%에서 2023년 1월 3.50%까지 인상)의 효과로 분석된다. 통화량 증가 폭의 감소는 물가 안정 및 향후 금리 인하 가능성을 시사하는 것으로 해석될 수 있다.  

 

현재 통화량 증가세는 고금리 정책의 결과로 둔화된 양상을 보이고 있다. 그러나 동시에 정치권과 정부는 경기 부양을 위한 '돈풀기 경쟁' 조짐을 보이고 있으며, 한국은행 또한 중소기업 대상 저금리 대출 지원 제도인 금융중개대출 지원 제도를 확대했다. 이화여대 석병훈 경제학과 교수는 정책자금 확대가 은행 대출을 통한 신용 창출로 이어져 통화량 증가를 유발한다고 설명한다.

 

이러한 상황은 중앙은행의 긴축적 통화정책(고금리 유지)과 정부 및 정치권의 확장적 재정/금융 정책(정책자금 확대) 간에 상충되는 유동성 공급 압력이 존재함을 시사한다. 단기적으로는 금리 인상 효과로 통화량 증가가 억제될 수 있으나, 장기적으로는 정책적 유동성 공급이 주택시장으로 유입될 가능성을 배제할 수 없으며, 이는 주택가격 상승의 잠재적 동력으로 작용할 수 있다.  

B. 기준금리 정책 기조 및 향후 전망

한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 2.50%로 동결한 바 있으며, 향후 성장의 하방 리스크 완화를 위해 금리 인하 기조를 이어갈 가능성이 언급되고 있다. 현재의 기준금리 수준은 수도권 주택가격 오름세 및 가계부채 증가세 확대, 그리고 강화된 가계부채 대책의 영향을 살펴볼 필요성 등을 고려하여 유지되고 있는 것으로 판단된다.  

 

물가 안정세가 검토된 후 하반기부터 기준금리 인하에 나설 것이라는 예측이 많다. 금리 인하는 차입 비용을 낮춰 주택 구매력을 높이고, 자산 시장으로의 유동성 유입을 가속화할 수 있다. 이러한 금리 인하가 현실화될 경우, 이는 이미 존재하는 정책적 유동성 확대 압력과 결합하여 주택시장으로의 자금 유입을 더욱 촉진할 것이다. 이는 장기적으로 주택가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 높으며, 특히 유동성이 주택시장에 미치는 영향은 서울과 수도권을 중심으로 더 크게 나타나는 경향이 있다.  

C. 정치적 '돈풀기' 압력과 유동성 자극 요인

총선을 앞두고 여야의 '돈풀기 경쟁'이 유동성을 다시 자극할 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 특히 기업 대출 확대 정책이 통화량 증가로 이어질 수 있다는 전문가들의 지적이 있다. 정부의 재정 기조는 '초긴축'이 아니며, 민생경제 지원을 위해 노력하고 있다고 기획재정부는 밝힌 바 있다. 특히 서민·취약계층 주거지원 강화 등 주거 관련 지원도 이러한 재정 정책에 포함되어 있다.  

 

정부는 한편으로는 주택시장 안정화를 위한 규제와 공급 정책을 추진하면서도, 다른 한편으로는 경기 부양 및 민생 안정을 명목으로 유동성을 공급하는 정책을 펼치고 있다. 이러한 정책적 이중성은 주택가격 안정화 정책의 효과를 상쇄하거나 지연시킬 수 있는 요인으로 작용한다.

 

정부가 주택시장을 안정시키려는 명시적인 정책 목표와는 별개로, 거시경제 안정 및 민생 지원이라는 다른 목표를 위해 유동성을 확대하는 정책을 병행하고 있음을 의미한다. 이러한 정책적 이중성은 주택시장 안정화 노력의 효과를 약화시키고, 장기적으로는 주택가격 상승 압력을 지속시키는 요인으로 작용할 수 있으며, 특히 이러한 유동성이 주택 구매 수요로 우회 유입될 가능성이 있다.

Table 1: 한국 통화량(M2) 및 기준금리 추이

연도	광의 통화량(M2) 총액 (조 원)	M2 증가액 (조 원)	한국은행 기준금리	주요 변화 요인
2021	-	359.6 (역대 최대)	0.75	저금리 기조 유지, 유동성 확대
2022	3,722.8	292.3	3.25	기준금리 인상 시작
2023	3,920.6	198	3.50	고금리 기조 유지, 통화량 증가 폭 축소
2024	4,183.5	263	3	경기 하방 리스크 완화, 물가 안정세

• 가치 설명: 이 표는 사용자 질의의 핵심 전제인 '돈풀기 정책'의 실질적인 지표인 통화량(M2)과 기준금리의 변화를 명확하게 보여준다. 연도별 M2 증가 폭과 기준금리 추이를 통해 통화정책의 효과와 한계를 동시에 이해할 수 있다. 특히 현재의 통화량 증가 둔화가 일시적인 현상인지, 아니면 장기적인 추세인지를 판단하는 데 중요한 근거가 되며, 향후 금리 인하 가능성을 고려할 때 유동성 확대가 주택시장에 미칠 영향을 예측하는 데 필수적인 기초 자료를 제공한다.

III. 주택시장 안정화를 위한 정책 분석

A. 주택대출 규제 및 효과 평가

정부는 주택시장 안정을 위해 다양한 대출 규제를 시행하고 있다. 주택담보대출비율(LTV)은 투기지역/투기과열지구 40%(9억 원 이하)/20%(9억 원 초과), 조정대상지역 50%(9억 원 이하)/30%(9억 원 초과), 비규제지역 70%로 차등 적용된다. 또한, 주택 매매 및 임대 사업자에 대한 주택담보대출은 모든 지역에서 원칙적으로 금지된다.

 

총부채원리금상환비율(DSR)은 가계부채 억제에 효과적인 규제로 평가되며, 상환 능력 중심의 규제 강화를 통해 효과성을 제고할 필요성이 제기되고 있다. 최근 정부는 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고 스트레스 DSR 3단계 시행 등 '초고강도' 대출 규제를 도입하여 갭 투자를 금지하고 서울 아파트값 상승을 억제하려 하고 있다.  

 

다주택자에 대한 규제는 종합부동산세율 인상으로 나타나며, 이는 다주택자에게 한정되고 1주택자에 대한 인상은 0.2~0.3%p 수준에 그친다. 전체 인구의 0.4%에 불과한 다주택자에게 세금 부담이 집중되는 구조이다. 법인이 보유한 장기 임대등록 주택(수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하)은 종부세 비과세였으나, 조정대상지역 내 신규 취득 주택은 임대 등록하더라도 과세된다. 

 

그러나 이러한 규제들은 한계와 풍선효과 가능성을 내포하고 있다. 2014년 8월 이후 수도권을 중심으로 시행된 LTV/DTI 규제 완화는 이후 가계부채 증가 및 수도권 주택시장 과열에 큰 영향을 미쳤던 것으로 분석된다. 현재 주택대출 규제는 LTV/DTI에서 DSR 중심으로 진화하며 상환 능력에 기반한 보다 근본적인 규제 방향으로 나아가고 있다. 이는 정책 당국이 과거 규제의 한계를 인식하고, 보다 직접적이고 강력한 수요 억제책을 시도하고 있음을 보여준다.

 

하지만 강력한 대출 규제는 서울 아파트값 상승 폭을 줄였음에도 불구하고, 투자 수요가 지방으로 쏠리는 '풍선효과'나 신용대출 등으로 우회하는 '영끌' 움직임을 유발할 수 있다는 우려가 존재한다. 시장은 규제를 우회하는 방법을 끊임없이 모색하며, 특히 '갭 투자'와 같은 비전통적인 경로를 통해 유동성이 주택시장으로 유입될 가능성이 여전히 존재한다.

 

이는 규제가 특정 경로를 차단하더라도, 전반적인 유동성 공급이 유지되는 한 자금은 다른 경로를 통해 주택시장으로 유입될 수 있음을 시사하며, 장기적인 가격 상승 압력을 완전히 해소하기 어렵게 만든다.  

Table 2: 주요 주택대출 및 세금 규제 현황

규제 유형	세부 내용	대상	효과 및 한계
LTV (주택담보대출비율)	- 투기지역/투기과열지구: 40%(9억 이하), 20%(9억 초과) - 조정대상지역: 50%(9억 이하), 30%(9억 초과) - 비규제지역: 70%	주택 구매자	주택 구매력 직접 제한. 과거 완화 시 가계부채 및 시장 과열 영향
DSR (총부채원리금상환비율)	- 상환 능력 중심의 대출 규제 강화 (스트레스 DSR 3단계 시행 등)	주택 구매자	가계부채 억제 효과적. 규제 회피를 위한 신용대출 등 우회 가능성
주택 매매/임대 사업자 주담대	- 모든 지역(규제/비규제)에서 원칙적으로 금지	법인 및 개인 사업자	투기 목적 대출 차단. 예외 사유 존재
종합부동산세 (종부세)	- 1주택자: 0.2~0.3%p 인상 (제한적) - 다주택자: 세율 인상 (0.6~4.0%) - 고령자: 최대 70% 세액 공제 (향후 80% 상향 계획) - 법인 보유 장기 임대 등록 주택: 조정대상지역 신규 취득 시 과세	다주택자, 법인, 고령자	투기 수요 억제. 전체 인구 0.4%에 집중. 거래 위축 가능성

• 가치 설명: 이 표는 한국 정부가 주택시장 안정화를 위해 시행하는 주요 대출 및 세금 규제의 구체적인 내용을 명확하게 제시한다. 각 규제의 강도와 대상, 그리고 예상되는 효과와 한계를 한눈에 파악할 수 있도록 돕는다. 이를 통해 주택 구매력, 투자 수요, 가계 부채에 미치는 직접적인 영향을 분석하는 데 기초 자료를 제공하며, 규제가 시장에 미치는 영향을 보다 구체적으로 논의할 수 있다.

B. 주택 공급 정책 및 추진 현황

정부는 2025년까지 전국 대도시에 약 83만 6천 호의 주택 공급 부지를 확보하는 것을 목표로 하는 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다. 이 중 수도권에 약 61만 호(서울 약 32만 호)를 공급할 계획이다. 주요 추진 전략으로는 도심 공공주택 복합사업(역세권, 준공업, 저층주거 등), 공공 직접시행 정비사업, 신규 공공택지 지정(25만 호), 비주택 리모델링 등이 포함된다. 공공주도 사업은 토지 소유주 동의 요건 완화(75%→66.7%), 인허가 절차 단축, 용적률 상향(역세권 400%→700%), 개발이익 공유 등의 인센티브를 제공하여 사업 속도를 높이고자 한다.  

 

이러한 공급 정책은 충분한 물량 공급, 품질 높은 주택 공급, 수요자 선호 주택 공급, 개발이익 배분 및 투기 수요 차단을 목표로 한다. 그러나 공급 정책은 실제 효과가 나타나기까지 수년의 시차가 존재한다는 현실적인 제약이 있다. 2024년 주택 인허가 물량은 42.8만 호로 2021년 대비 21.3% 감소했으며, 특히 연립/다세대 주택의 감소 폭이 크다.  

 

주택 공급 부족의 가장 큰 요인은 2020년 말부터 급격히 상승한 철근, 콘크리트 등 원자재 가격 상승과 공사비 증가이다. 공사비 분쟁으로 인한 사업 중단 사례가 발생하고 있으며, 중소 건설사들의 자금 조달 어려움이 신규 주택 공급 위축으로 이어지고 있다. 인허가 감소뿐만 아니라, 인허가를 받더라도 실제 착공에 나서는 단지 비중이 낮은 것도 공급 부족을 심화시키는 요인으로 작용한다.  

 

'공공주도 3080+'와 같은 대규모 공급 계획이 발표되었음에도 불구하고, 실제 주택 공급으로 이어지기까지는 상당한 시차가 발생하며, 현재 인허가 물량 감소 및 건설 비용 상승이라는 구조적 문제가 공급 위축을 심화시키고 있다. 이는 단기적으로는 물론 중장기적으로도 공급 부족 문제가 해소되기 어려움을 의미하며, 유동성 확대와 결합될 경우 주택가격 상승 압력을 가중시킬 수 있다. 정부의 공급 확대 의지와는 별개로, 시장의 구조적 제약(건설 비용, 인허가 지연, 착공률 저조)으로 인해 실제 공급 물량이 계획만큼 원활하게 이루어지지 않을 가능성이 높다는 점이 중요하다. 결과적으로 수요 대비 공급 부족이 장기화될 수 있으며, 이는 '돈풀기'로 인한 유동성 증가와 맞물려 주택가격의 장기적 상승 압력으로 작용할 것이다.  

Table 3: '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급' 목표 및 확보 물량 (2021~2025 추계치)

구분	총계 (만호)	정비 사업 (만호)	도심공공주택 복합사업 (만호)	소규모 (만호)	도시 재생 (만호)	공공 택지 (만호)	비주택 리모델링 (만호)	신축 매입 (만호)
전국 총계	83.6	13.6	12.3	3.0	6.1	26.3	4.1	6.0
수도권	61.6	11.4	9.2	2.0	4.8	21.4	2.5	4.3
- 서울	32.3	9.3	7.8	0.8	3.3	0.8	1.8	2.5
- 인천경기	29.3	2.1	1.4	1.2	1.5	20.6	0.7	1.8
5대 광역시 등	22.0	2.2	3.1	1.0	1.3	4.9	1.6	1.7

• 가치 설명: 이 표는 정부의 주택 공급 의지와 구체적인 목표치를 명확하게 제시하며, 향후 주택시장의 공급 측면을 분석하는 데 가장 기본적인 출발점이 된다. 발표된 목표치와 실제 진행률 및 공급 지연의 구조적 원인 을 비교 분석함으로써, 정책의 실현 가능성과 시장에 미칠 실제적인 영향력을 평가하는 데 활용될 수 있다. 또한, 수도권과 서울에 집중된 공급 목표를 통해, 정부가 어느 지역의 주택시장 안정화를 우선시하는지 파악하고, 지역별 가격 양극화 현상을 설명하는 데 기여한다.  
   

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C. 기타 주택시장 안정화 정책

정부는 부동산 세금 정책을 통해 주택시장을 안정화하려 노력하고 있다. 종합부동산세는 다주택자에게 집중되어 있으며, 고령자에게는 세액 공제 혜택을 제공하여 세금 부담을 완화하고 있다. 세금 정책은 주택 수요 억제 및 투기 방지에 기여할 수 있지만, 과도할 경우 거래 위축이나 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 점도 고려해야 한다.  

 

전세시장 안정화 노력도 병행되고 있다. 역전세 및 전세사기 피해 방지, 서민·취약계층 주거지원 강화 등 전세시장 안정화 노력이 진행 중이다. 전세를 통한 갭 투자는 주택매매가격 변동성 확대로 이어질 수 있으므로, 투자 목적의 갭 투자 억제 및 고가 전세의 전세자금대출 보증 한도 축소 등이 필요하다는 지적이 있다.  

 

주택시장은 대출, 세금, 공급, 전세 등 다양한 정책이 복합적으로 상호작용하는 시스템이다. 특정 정책의 효과는 다른 정책의 영향으로 인해 증폭되거나 상쇄될 수 있다. 예를 들어, 대출 규제로 매매가 어려워지면 전세 수요가 증가하고, 이는 다시 전세가 상승 압력으로 작용하여 갭 투자를 유발할 수 있다. 이러한 정책들은 개별적으로 작동하는 것이 아니라 복잡한 상호작용을 통해 시장에 영향을 미친다. 특정 정책의 효과가 다른 정책에 의해 예상치 못한 방향으로 발현될 수 있다는 점을 인지해야 한다.

 

이는 정부가 '돈풀기'와 규제를 동시에 시행할 때, 각 정책의 개별적인 효과뿐만 아니라 정책 간의 시너지 또는 상쇄 효과를 면밀히 분석해야 함을 시사한다. 특히, 유동성 공급이 지속되는 한, 규제가 특정 경로를 막더라도 다른 경로를 통해 자금이 유입될 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.  

IV. 장기적 주택가격 변동의 주요 요인

A. 유동성 및 자산시장 간의 관계 심화

통화량 증가와 주택가격 상승 사이에는 이론적, 실증적으로 강한 상관관계가 존재한다. 1976년 노벨경제학상을 수상한 밀턴 프리드먼의 통화주의 이론에 따르면 인플레이션은 언제 어디서나 화폐적 현상이며, 통화량 증가율이 산출량 증가율보다 높을 때 발생한다. 실물 경제에 부응하는 통화량(M2)은 지속적으로 상승하며, 지난 40년간 주택 가격과 통화량은 밀접한 상관관계를 보였다. 특히 2020년 코로나19 위기 이후 대부분의 국가가 경기 하강을 막기 위해 적극적인 통화 완화 정책을 펼치면서 부동산을 포함한 자산 가격이 상승했다. 시중 통화량이 증가하면 매매가격이 상승하는 것으로 확인된다.  

 

유동성 효과가 자산시장에 미치는 영향은 명확하다. 유동성선호이론에 따르면, 다른 조건이 일정할 때 통화 공급이 증가하면 이자율은 하락하고, 이는 자산(주택)에 대한 수요를 증가시킨다. 유동성(통화량, 가계대출)이 크게 확대되면 주택가격의 위험 지표가 높아지고, 금리와 유동성은 주택시장에 통계적으로 유의미한 영향을 미치며, 특히 서울과 수도권에 영향이 크게 나타난다.  

 

이러한 현상들은 '돈풀기 정책'으로 인한 유동성 확대가 주택가격 상승의 가장 근본적이고 강력한 동력으로 작용함을 보여준다. 이는 경제 이론(통화주의, 유동성선호이론)과 과거 실증 데이터 모두에서 확인되는 현상이다. 아무리 강력한 규제 정책이 특정 경로를 차단하더라도, 시중에 넘쳐나는 유동성은 결국 자산 시장, 특히 한국에서 가장 선호되는 자산인 주택 시장으로 유입될 경로를 찾게 되므로, 장기적인 상승 압력은 피하기 어려울 것으로 판단된다.  

 

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B. 인구구조 변화 및 가구수 증가의 영향

인구 감소에도 불구하고 가구 분화(특히 1~2인 가구 증가)로 인해 총 가구수는 증가하고 있다. 그러나 이러한 가구수 증가의 질적인 측면을 고려해야 한다. 1인 가구의 80%는 연 소득 3천만 원 이하이며, 주택 구입 의지가 전체 가구의 절반에도 못 미친다(15.8% vs 34.6%). 이들은 전월세 지원 및 장기 임대주택 공급을 더 필요로 하는 경향을 보인다. 이는 가구수 증가는 곧 주택 수요 증가라는 단순한 해석을 넘어, '누가 어떤 형태의 주택을 원하는가'라는 질적인 측면을 고려해야 함을 시사한다. 저소득 1인 가구 증가는 매매 시장보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미칠 수 있다.  

 

생산인구 감소 등 인구구조 변화는 주택시장에 장기적인 하방 압력을 가하는 구조적 요인이다. 저출산과 베이비붐 세대의 고령인구 진입으로 인한 경제활동인구 증가율 하락은 주택가격 변화에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 생산인구 감소는 주택시장 수요와 밀접한 연관이 있으며, 인구구조 변화는 주택시장의 조정이 예상보다 길고 혹독할 수 있다는 결론으로 이어진다. 장기적으로 인구 및 가구 감소로 인한 주택 수요의 전반적 위축 및 권역별 차별성이 예상된다.  

 

결론적으로, 총 가구수는 증가하지만, 그 증가를 견인하는 1인 가구의 소득 수준과 주택 구매 의지가 낮다는 점은 주택 수요의 '질적 변화'를 의미한다. 이는 전체적인 주택 구매 수요, 특히 고가 주택 수요에는 장기적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, 생산인구 감소와 고령화 심화는 주택시장에 대한 근본적인 장기 하방 압력으로 작용할 것이며, 이는 유동성 효과를 장기적으로 상쇄할 수 있는 요인으로 작용할 수 있다.

C. 경제성장률과 주택가격의 연동성

부동산 등 자산 가격은 결국 소득의 함수이며, 인당 국민소득이 증가할 가능성이 크다면 자산 가격도 상승할 수 있다는 주장이 있다. 그러나 한국 주택시장은 2010년 이전에는 경제성장률과 부동산 가격 변동률이 강한 양의 상관관계를 보였으나, 이후 정부 정책과 화폐 유동량에 의해 부동산 가격이 영향을 받으며 연동성이 약화되는 경향을 보였다. 경제성장률이 낮아져도 집값이 우상향 할 수 있다는 주장이 있으나, 이는 인당 국민소득 증가 가능성에 기반한 것이다.  

 

부동산 가격 급등은 가계부채 증가를 야기하고, 출산율 하락을 불러와 미래 수요를 줄이며, 유휴 자본을 기업이 아닌 부동산으로 몰아넣어 혁신 역량을 줄이는 부작용을 초래할 수 있다. 이는 '자학적 장기일반균형'으로 평가되기도 한다. 이러한 현상은 '돈풀기 정책'이 실물 경제의 성장 없이도 주택 가격을 상승시킬 수 있음을 의미한다.

 

그러나 이러한 유동성 주도의 가격 상승은 가계부채 증가, 저출산, 생산적 투자 저해 등 심각한 부작용을 초래하며, 장기적으로는 경제의 혁신 역량을 약화시키고 지속 가능한 성장을 저해한다. 결국, 이러한 '자학적 균형'은 장기적으로 주택시장의 펀더멘털을 약화시켜 언젠가는 조정 압력으로 작용할 수 있다.  

V. 종합 분석: 돈풀기 정책과 규제 속 장기적 집값 상승 가능성

A. 유동성 공급과 규제 정책의 상호작용 및 균형점

한국 부동산 시장은 공급, 수요, 금융, 정책 및 거시경제적 요인의 복합적인 상호작용으로 변화하고 있다. 유동성(통화량, 가계대출) 확대는 주택가격 상승의 주요 원인이며, 특히 금리 요인의 기여도가 높은 것으로 분석된다. 주택대출 규제(LTV, DTI, DSR)는 주택가격 상승 억제 및 가계부채 감소에 영향을 미치지만, 규제의 한계와 풍선효과가 존재한다.  

 

'돈풀기 정책'으로 인한 유동성 공급은 주택시장으로의 자금 유입을 지속적으로 촉진하는 강력한 상방 압력으로 작용할 것이다. 반면, 주택대출 규제는 단기적인 수요 억제 효과는 있으나, 시장의 우회 경로 모색(풍선효과, 신용대출 등)과 전반적인 유동성 증가를 완전히 통제하기 어렵다는 한계를 가진다.

 

규제는 단기적인 시장 과열을 진정시키는 데 기여할 수 있지만, '돈풀기'로 인해 시중에 풀린 막대한 유동성 자체를 소멸시키지는 못한다. 이 유동성은 결국 투자처를 찾게 되며, 주택은 여전히 매력적인 자산으로 인식된다. 따라서 장기적으로는 유동성 공급이 규제의 억제 효과를 상회하며 주택가격 상승을 견인할 가능성이 높다.

B. 수요-공급 불균형의 장기적 전망과 가격 압력

주택 공급 측면에서는 신도시 및 재개발·재건축 지연, 토지 보상 및 이주 과정의 법적/사회적 장애물, 건설비용 상승, 인허가 물량 감소 등으로 공급 부족이 심화되고 있다. 정부의 공급 확대 정책(3080+ 계획)은 역대 최대 규모이나, 실제 효과가 나타나기까지는 시간과 노력이 필요하며, 정책 효과의 시차가 존재한다.  

 

수요 측면에서는 가구 수 증가(특히 1인 가구)와 투기 목적 수요 증가가 가격 상승 압력을 가중시키는 요인으로 작용한다. 정부의 강력한 공급 의지에도 불구하고, 건설 비용 상승, 인허가 감소, 사업 지연 등 구조적인 공급 제약 요인들이 복합적으로 작용하여 실제 주택 공급은 장기적으로도 수요를 따라가지 못할 가능성이 높다. 이러한 만성적인 수요-공급 불균형은 '돈풀기'로 인한 유동성 증가와 결합하여 주택가격의 장기적 상승을 더욱 부추길 것으로 예상된다.

 

정부가 아무리 공급 확대를 외쳐도, 시장의 현실적인 제약으로 인해 실제 공급이 제때 이루어지지 못할 가능성이 크며, 수요는 가구 분화 등으로 꾸준히 존재하고 유동성이 이를 뒷받침한다면, 공급 부족은 장기적인 가격 상승 압력으로 작용할 수밖에 없다.  

 

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C. 거시경제 및 인구구조 변화가 주택시장에 미치는 복합적 영향

KDI는 2025-2026년 한국 경제 성장률을 0.8~1.6%로 낮게 전망하며, 인구구조 변화(생산인구 감소)가 지속적인 하방 압력으로 작용할 것으로 분석했다. 인구 감소에도 가구 수 증가(특히 1인 가구)가 주택 수요를 유지하는 요인으로 언급되나, 1인 가구의 낮은 주택 구입 의지는 수요의 질적 변화를 시사한다.  

 

인구구조 변화(생산인구 감소, 고령화)는 주택시장에 장기적인 하방 압력을 가하는 구조적 요인이다. 그러나 '돈풀기'로 인한 유동성 공급은 이러한 구조적 변화의 효과가 시장에 완전히 반영되기 전까지 단기적/중기적으로 가격 상승을 유발할 수 있다. 이는 장기적으로는 주택가격이 인구 구조에 수렴하며 조정될 가능성을 내포하지만, 그 과정에서 유동성으로 인한 '버블' 위험이 상존함을 의미한다. 즉, 장기적 상승세가 지속되더라도 그 지속 가능성에는 의문 부호가 붙을 수 있다.  

D. 수도권과 지방의 양극화 심화 및 지역별 차등 분석

2025년 한국 부동산 시장은 수도권과 지방 간의 집값 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상된다. 수도권은 1.0% 상승, 지방은 2.0% 하락이 전망된다. 수도권은 안정적인 수요층과 인프라 투자로 상승세를 유지하는 반면, 지방은 경제적 기반 약화와 인구 감소로 하락세가 예상된다. 아파트 선호 현상이 심화되며, 특히 수도권 아파트의 매매 및 전세 가격 상승률이 높게 나타난다.  

 

'돈풀기 정책'과 규제 속에서도 주택가격의 장기적 상승은 전국적으로 균일하게 나타나기보다는, 수도권(특히 서울 및 아파트)을 중심으로 한 '선별적 상승'이 될 가능성이 높다. 수도권은 인구 유입, 일자리 집중, 인프라 발달 등으로 수요가 견고하며, 유동성 유입 시 자산 가격 상승 효과가 더 크게 나타난다.

 

반면 지방은 인구 감소와 경제 활력 저하로 인해 하방 압력을 더 크게 받을 것이며, 이로 인한 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상된다. 이는 장기적인 주택가격 전망이 '전국적 상승'이 아닌 '수도권 중심의 선별적 상승'이 될 것임을 의미한다.  

Table 4: 한국 주택시장 주요 영향 요인 및 장기 전망 요약

주요 영향 요인	세부 내용	주택가격에 미치는 장기적 영향	영향 강도
유동성	M2 증가율, 기준금리 전망, 정책자금 공급	상승 압력	매우 강함
규제	LTV/DSR 강도, 다주택자 세금, 풍선효과	하락 압력 (제한적)	보통
공급	3080+ 목표 달성률, 인허가/착공 추이, 건설비용	상승 압력 (공급 부족 지속)	강함
수요	총 가구수/1인 가구 증가율, 생산인구 변화, 주택 구매 의지	하락 압력 (질적 변화)	보통
거시경제	경제성장률 전망, 소득 대비 주택가격 비율	하락 압력 (장기적)	보통
지역 특성	수도권/지방 가격 추이, 아파트 선호도	양극화 심화 (수도권 상승, 지방 하락)	강함

• 가치 설명: 이 표는 보고서에서 분석된 모든 핵심 요인들을 한눈에 볼 수 있도록 종합하여 제시한다. 각 요인이 주택가격에 미치는 영향(상승/하락 압력)을 명시하고, 그 강도를 평가함으로써 보고서의 핵심 분석 결과를 요약한다. 이는 정책 입안자나 투자자가 주택시장 관련 의사결정을 내릴 때, 어떤 요인이 장기적으로 더 지배적인 영향을 미칠 것인지에 대한 가이드라인을 제공한다. 특히, '돈풀기'와 규제가 동시에 작용하는 상황에서 각 요인의 상대적 중요성을 파악하는 데 유용하다.

VI. 결론 및 정책적 시사점

A. 장기적 집값 전망에 대한 최종 요약

한국에서 '돈풀기 정책'으로 인한 유동성 확대는 주택가격의 장기적 상승 압력으로 작용할 가능성이 높다. 이는 통화량과 자산 가격 간의 검증된 상관관계, 그리고 규제의 한계 및 풍선효과 가능성, 그리고 구조적인 공급 부족 문제가 복합적으로 작용하기 때문이다. 주택대출 규제 및 공급 확대 정책은 단기적인 시장 과열을 억제하고 안정화에 기여할 수 있지만, 유동성이라는 근본적인 힘과 공급 지연이라는 현실적 제약을 완전히 상쇄하기는 어려울 것으로 판단된다.

 

다만, 이러한 상승세는 전국적으로 균일하기보다는 수도권, 특히 서울의 아파트를 중심으로 한 선별적 상승으로 나타날 가능성이 크며, 지방은 인구구조 변화와 경제 활력 저하로 인해 하방 압력을 더 크게 받을 것이다. 장기적으로는 인구 감소 및 저성장 기조가 주택 수요의 근본적인 위축을 가져올 수 있으나, 유동성 공급이 지속되는 한 이러한 구조적 변화가 가격에 완전히 반영되기까지는 상당한 시차가 발생할 것으로 예상된다.

B. 지속 가능한 주택시장 안정을 위한 정책적 제언

지속 가능한 주택시장 안정을 위해서는 다음과 같은 정책적 접근이 필요하다.

• 유동성 관리의 다각화: 단순한 대출 규제를 넘어, 자산 시장으로의 투기적 자금 유입을 억제하기 위한 보다 정교하고 다각적인 유동성 관리 방안 모색이 필요하다. 예를 들어, 공모형 부동산펀드 및 상장리츠 활성화를 통해 단기 유동성을 분산시키고, 비주택 시장의 건전성을 관리하는 방안을 고려할 수 있다. 
• 실질적 공급 확대 및 속도 제고: 공급 정책의 효과 시차를 줄이고, 건설 비용 상승 등 구조적 제약을 완화하기 위한 실질적인 지원 및 절차 간소화 노력이 필요하다. 특히 인허가-착공-준공으로 이어지는 공급 파이프라인의 병목 현상 해소에 집중하여 실제 주택 공급이 원활하게 이루어지도록 해야 한다.  
• 지역별 차등 정책: 수도권과 지방의 양극화 심화에 대응하여, 지역별 특성을 고려한 맞춤형 주택 정책을 수립해야 한다. 지방의 경우 인구 감소에 따른 수요 위축에 대비한 주택 관리 및 재생 전략이 더욱 중요해질 것이다.  
• 가계부채 건전성 관리 강화: 유동성 확대 국면에서 가계부채의 질적 악화 및 총량 증가 위험에 대비하여, DSR 규제를 더욱 강화하고 한계 차주 지원 제도를 선제적으로 마련하여 주택시장의 경착륙 위험을 관리해야 한다.  
• 부동산 시장의 건전성 제고: 부동산이 생산적인 경제 활동을 저해하고 자본을 비생산적인 부문으로 유도하는 '자학적 균형'을 방지하기 위해, 부동산 시장의 투명성을 높이고 실수요 중심의 시장으로 전환하기 위한 노력이 지속되어야 한다.  
   

이러한 다각적인 정책 노력을 통해 '돈풀기'로 인한 유동성 확대의 긍정적 효과는 극대화하고, 주택시장의 불안정성을 야기하는 부작용은 최소화하여 지속 가능한 주택시장 안정을 도모해야 할 것이다.